Bewertung

Wir lassen Ihre Immobilie unverbindlich sowohl durch einen unserer Mitarbeiter, als auch durch das IIB-Institut bewerten, um den exakten Wert Ihrer Immobilie zu bestimmen.

 

  • Sachwertverfahren
    • Beim Sachwertverfahren geht es letztendlich darum, die Kosten, die bei einer Wiederherstellung des Objekts entstehen würden, einzuschätzen. Zum Einsatz kommt das Sachwertverfahren speziell bei Immobilien, die nicht dem Mietmarkt zuzuordnen sind, sondern sich in eigener Nutzung befinden. Daher wird das Verfahren bevorzugt zur Verkehrswertermittlung von Eigentumswohnungen sowie Ein- bzw. Zweifamilienhäuser herangezogen. So das Sachwertverfahren das maßgebende Wertermittlungsverfahren ist, leitet sich daraus später der Verkehrswert ab. Rein rechtlich stützt sich das Sachwertverfahren in seinen Berechnungen auf die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Wertermittlungsrichtlinien (WertR), welche die Grundlage der Bewertungsverfahren bilden.Mittels des Sachwertverfahrens wird der Wert von bebauten Grundstücken ermittelt. Der zu berechnende Sachwert ergibt sich im Wesentlichen aus zwei Werten, die jedoch getrennt voneinander zu begutachten sind. Der erste Wert ist der Bodenwert, in den auch die Erschließungskosten mit einfließen. Der Zweite ist der Gebäudesachwert, der den Bauwert samt Baunebenkosten als auch den Wert von Außenanlagen bemisst.

      Um den Sachwert festzustellen sind folgende Angaben und Nachweise von Relevanz: Bodenwert, Grundstücksgröße, Baujahr der Bauwerke, eine Baubeschreibung sämtlicher sich auf dem Gelände befindenden Gebäude und Außenanlagen, eine Beschreibung von Grundstück wie auch Boden, die Daten zum umbauten Raum, Auskünfte über eventuellen Reparatur- bzw. auch Instandhaltungsrückstau und Informationen zu besonderen betrieblichen Einrichtungen.

      Die Festlegung des realen Sachwertes eines Objektes ist eine diffizile Angelegenheit und sollte daher äußerst gewissenhaft beurteilt werden. Während das Sachwertverfahren einerseits eine rechnerisch saubere Prüfung des Bestandes ist, sehen Kritiker auf der anderen Seite die Ausdifferenzierung zwischen Kosten und Wert des Gemäuers nicht ausreichend gegeben. Aus diesem Grund sind auch andere, den Wert beeinflussende Faktoren wie z.B. der Gebäudezustand in Bezug auf Abnutzung und Instandhaltung hinzuzuziehen und genau zu analysieren. Denn neben dem Baujahr oder auch der Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes fließt zusätzlich noch die Restnutzungsdauer in die Kalkulationen mit ein und bestimmt somit ebenfalls den Sachwert der Immobilie.

  • Ertragswertverfahren
    • Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes von Mietobjekten wie bspw. Mehrfamilienhäusern und anderen, gewerblich genutzten Immobilien.
      Der Ertragswert errechnet sich aus zwei Werten, zum einen dem Bodenwert des jeweiligen Grundstücks und dem Wert, der sich aus den Einnahmen wie z.B. Miete oder Pacht ergibt.
      So geht es beim Ertragswertverfahren im Großen und Ganzen um die Bewertung von Immobilien, die einen Ertrag erwirtschaften. Soll eine Ertrag bringende Immobilie veräußert werden, ist es von Relevanz zu wissen, welcher Reinertrag jährlich zu erwarten ist. Mittels des Ertragswertverfahrens ist es möglich, eine Prognose über zukünftige Erträge zu stellen.Das Ertragswertverfahren ist eine komplexe Rechenaufgabe, innerhalb derer man zwei Verfahren unterscheidet; das vereinfachte und das vollwertige Ertragswertverfahren. Beim vereinfachten Ertragswertverfahren werden der Bodenwert und somit auch die sich daraus ableitende Bodenwertverzinsung außen vor gelassen, weswegen lediglich die baulichen Anlagen in der Wertermittlung zum Tragen kommen.
      Im Gegensatz dazu wird beim vollständigen Ertragswertverfahren der Wert von Grund und Boden mit einbezogen, was dann allerdings auch ein Vergleichswertverfahren notwendig macht. Im Anschluss daran wird der Mietwert errechnet, der sich primär aus der Objektgröße, Ausstattungsqualität und Lage zusammensetzt.

      Von diesem so genannten Rohertrag müssen jedoch die nicht umlegbaren Anteile der Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Darüber hinaus wird noch der Liegenschaftszins in die weiterführenden Berechnungen mit eingeschlossen. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes richtet sich wiederum nach der Grundstückslage und wird entsprechend der Art der Nutzung des Objektes berechnet.
      Multipliziert man Bodenwert und Liegenschaftszins ergibt sich die Bodenwertverzinsung, welche vom Erlös der Immobilien zu subtrahieren ist, da die Bewertung von Grund und Boden als auch Bauobjekten stets unabhängig voneinander vorgenommen wird.
      Aus dem Wert, der für Grund und Boden ermittelt wurde und dem Wert, der die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude benennt, errechnet sich dann der Ertragswert.

  • Vergleichswertverfahren
    • Das Vergleichswertverfahren ist besonders beliebt, da es gegenüber den anderen beiden Verfahren den Vorteil hat, die aktuelle Marktlage in die Berechnungen mit einzubeziehen und über den Weg des Vergleichs einen objektiven Überblick über den momentanen Verkehrswert einer Immobilie bietet.Das Vergleichswertverfahren dient der Bewertung bebauter sowie unbebauter Grundstücke und basiert auf der Methode gleichwertige Immobilien und Grundstücke miteinander zu vergleichen. Bei den Immobilien handelt es sich zumeist um Wohneigentum, das vom Eigentümer selbst genutzt wird, wie dies z.B. bei Eigentumswohnungen bzw. Ein- oder Zweifamilienhäuser der Fall ist.
      Mithilfe des Vergleichswertverfahrens ist es möglich, den Marktwert des jeweiligen Grundstücks zu ermitteln. Dabei ist es von Vorteil, wenn sich die zu vergleichenden Objekte in der gleichen Region, besser noch im gleichen Einzugsgebiet befinden und sich in Größe und Ausstattung ähneln. Zudem muss darauf geachtet werden, in welchem Zeitraum die Vergleichsobjekte bewertet wurden, um sich an einem aktuellen Marktwert orientieren zu können.

      Wenn man sich für das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung entscheidet, ist zunächst der Wert von Grund und Boden zu ermitteln. Dieser lässt sich der Kaufpreissammlung deutscher Gutachterausschüsse entnehmen. Um die Kaufpreissammlung einzusehen, muss man vorab Einsicht beantragen.
      Als aussagekräftig gilt eine Kaufpreissammlung meist erst, wenn sie mindestens zehn Bewertungen vergleichbarer Grundstücke umfasst. Um sich hinsichtlich des Bodenrichtwerts einen Einblick zu verschaffen, geben auch Bodenrichtwertkarten, die von Städten und Gemeinden entworfen wurden, Auskunft. Aus diesen Karten ist zu ersehen, welcher Wert für Grundstücke in unterschiedlichen Lagen festgelegt wurde.

      Auch für die baulichen Objekte, die sich auf dem Grund und Boden befinden, kann man die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse als Grundlage für Berechnungen hinzunehmen.
      Alternativ dazu werden auch bisweilen die Grundstücksmarktberichte bzw. die Ergebnisse eigener Marktrecherchen zur Wertermittlung der Bauwerke herangezogen. Zudem fließen natürlich auch noch verschiedene Aspekte zur Betrachtung des Objekts mit ein, wie z.B. die Infrastruktur, die Ausstattung und der bauliche Zustand.

 

Grundstückswertermittlung

Die Grundstückswertermittlung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren, um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen. Meist werden hierfür das Vergleichswertverfahren oder die Wertermittlung anhand von Bodenrichtwerten genutzt.

Für jedes Verkehrswertgutachten wird auch der Grundstückswert benötigt. Unter dem Grundstückswert, auch Bodenwert genannt, ist der Wert des unbebauten oder als freigelegt angesehenen Grundstücks zu verstehen. Es handelt sich um den Wert, den das Grundstück hätte, wenn es nicht bebaut wäre. Bei der Grundstückswertermittlung bleiben demnach wesentliche Bestandteile wie vorhandene bauliche Anlagen unberücksichtigt. Der jeweilige Grundstückswert ist von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst.

Hierzu zählen unter anderem:

  • Größe, Zuschnitt und Lage des Grundstücks
  • Grundbuchstand und -belastungen
  • Topographie und Bodenverhältnisse
  • Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit
  • Erschließungsstand
  • Denkmalschutz
  • Altlasten

Grundstückswertermittlung gemäß ImmowertV

Gesetzliche Grundlage für die Grundstückswertermittlung ist die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung). Die ImmowertV ist zum 30. Juni 2010 in Kraft getreten und hat die bis dahin geltende Wertermittlungsverordnung (WertV) abgelöst. Laut § 8 ImmowertV hat die Grundstückswertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren inklusive des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder mit mehreren dieser Verfahren zu erfolgen.

Vorrangig sollte jedoch das Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des Grundstückswertes herangezogen werden. Bei diesem Verfahren wird aus einer Vielzahl von Vergleichspreisen ein Vergleichswert abgeleitet. Als Grundlage der Vergleichspreise dienen die Kaufpreise derjenigen Grundstücke, die ähnliche Grundstücksmerkmale aufweisen wie das zu bewertende Grundstück. Sollten sich die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt ändern oder einzelne Grundstücksmerkmale abweichen, sind diese Abweichungen mittels Umrechnungskoeffizienten oder Indexreihen entsprechend zu berücksichtigen.

 

Grundstückswertermittlung anhand von Bodenrichtwerten

Ist eine Grundstückswertermittlung anhand von Vergleichswerten nicht möglich, kann der Grundstückswert alternativ auch mithilfe von geeigneten Bodenrichtwerten ermittelt werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass das zugrunde gelegte Richtwertgrundstück ähnliche Merkmale aufweist wie das zu bewertende Grundstück. Gemäß § 196 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) handelt es sich beim Bodenrichtwert um den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für den Großteil der Grundstücke, die innerhalb einer abgegrenzten Region liegen.

Grundstücksmarktbericht

Der Grundstücksmarktbericht ist eine wichtige Quelle für die Bewertung von Immobilien. Er wird jährlich erhoben und gibt Auskunft über die Preisentwicklungen des Grundstückmarkts.

Der Grundstücksmarktbericht wird jährlich von den regionalen Gutachterausschüssen und dem Oberen Gutachterausschuss der einzelnen Bundesländer erhoben. Auf Grundlage der registrierten Kaufverträge für Grundstücke ermitteln die Gutachterausschüsse statistische Daten, die die Entwicklungen des Grundstücksmarkts und der Grundstücksteilmärkte veranschaulichen. Die Erhebung der Preisentwicklungen und des Preisniveaus sowie der Umsätze und bereichsspezifischer Einzelergebnisse soll den Grundstücksmarkt für die Teilnehmer transparent gestalten.

Zielgruppe der Grundstücksmarktberichte sind neben den Bewertungssachverständigen gleichermaßen die Wirtschaft, die öffentliche Verwaltung sowie Wissenschaft und Forschung, die auf Informationen über den Grundstücksmarkt angewiesen sind. Die Grundstücksmarktberichte sind in der Regel als gedrucktes oder Download-Exemplar gegen Zahlung einer Gebühr bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte der einzelnen Bundesländer erhältlich.

Sollten sich Ihrerseits noch Fragen ergeben, so stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Maximilian Julius Weber
Geschäftsführender Gesellschafter
Tel.: 089 – 999 48 204
m.w@muenchner-grundbesitz.de

Mit freundlichen Grüßen

Münchner Immobilien & Grundbesitz GmbH


 

Quelle: is24.de



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