Rendite durch Sanierung – wie Eigentümer von Förderungen und Mietsteigerungen profitieren

Sanierungen sind längst nicht mehr „schöne Modernisierungen“, sondern ein strategisches Investment. Gerade in München – einem hochregulierten, energieintensiven und wertstabilen Markt – entscheidet der Zustand eines Gebäudes über Mietniveau, Leerstandsrisiken und langfristige Wertentwicklung.

Die gute Nachricht: Richtig geplante Sanierungen bringen nicht nur niedrigere Betriebskosten, sondern vor allem echte Renditeeffekte: höhere Mieten, attraktivere Bewertungsansätze und direkte Förderung vom Staat.

1. Warum Sanieren heute wirtschaftlich relevanter ist denn je

Sanierungen verbessern nicht nur die Wohnqualität, sondern steigern den Cashflow und den Marktwert.

Die wichtigsten Treiber:

• Energiepreise: Stark gestiegen – Mieter verlangen energieeffiziente Wohnungen.

• Regulatorik: GEG 2024, CO₂-Preis, ESG – ineffiziente Gebäude verlieren an Wert.

• Bankenbewertung: Energiekennwerte fließen zunehmend in Beleihungswerte ein.

• Mietmarkt München: Modernisierte Wohnungen erzielen signifikant höhere Bestandsmieten.

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Beispiel (realistisch Münchner Bestand):🔧

Energetische Sanierung + neue Bäder

➡️ Mietsteigerung: Ø +15–25 %

➡️ Leerstandsrisiko sinkt auf nahezu 0 %

➡️ Objektwert steigt im Ertragswertverfahren messbar an

2. Förderprogramme: Wie der Staat Ihre Sanierung bezahlt

Viele Eigentümer schöpfen Förderprogramme nicht aus – verschenken dadurch zwischen 10.000–80.000 € pro Objekt.

Wichtige Programme 2025 (KfW / BAFA)

• KfW 261/262 – BEG Wohngebäude:Förderung für Dämmung, Dach, Fassade, Fenster, Heizung→ Zuschüsse bis 20 %

• KfW 297/298 – Klimafreundlicher Neubau / Effizienzgebäude (bei Kernsanierung relevant)→ vergünstigte Darlehen für energetische Standards

• BAFA Einzelmaßnahmen:Wärmepumpe, PV, Wärmedämmung→ Zuschuss bis 35 %

• Regionale Förderung Bayern (BayFAG):Bis zu 30.000 € je Wohneinheit für Energieeffizienzmaßnahmen

  
  

Unser Service:Wir übernehmen die komplette Fördermittelprüfung inkl. Antragstellung – Fehler können Zuschüsse kosten.

3. Mietsteigerung durch Modernisierung – erlaubt, rechtssicher, planbar

Eine Modernisierung eröffnet Spielräume nach § 559 BGB.

Beispielrechnung:

• 100.000 € Modernisierungskosten

• 8 % Umlage → 8.000 € / Jahr

• Auf 3 Wohnungen verteilt: ca. +220 € / Monat je Einheit

  
  

Wichtig:Bei energetischen Maßnahmen ist die Akzeptanz extrem hoch, da Nebenkosten deutlich sinken.

4. ROI – Wie rechnet sich eine Sanierung wirklich?

Ein seriöser ROI vergleicht Kosten, Mietsteigerung, Betriebskosteneinsparung und Wertsteigerung.

Beispielhafte ROI-Betrachtung (München, MFH, realistisch konservativ)

• Sanierungskosten: 180.000 €

• Förderungen: –40.000 €

• Nettokosten: 140.000 €

• Mietsteigerung: +1.100 € / Monat gesamt (jährlich 13.200 €)

• Energieeinsparung: +2.000 € p.a. Vorteil für Mieter → höhere Zahlungsbereitschaft

• Wertsteigerung im Ertragswertverfahren: +190.000–260.000 €

  
  

➡️ ROI im ersten Jahr (Miete): 9–11 %

➡️ Werthebel: Objektwert +15–22 %

➡️ Break-even: ca. 8–10 Jahre (abzgl. Förderung oft schneller)

5. Steuerliche Vorteile – sofortige Effekte für Eigentümer

Sanierungen sind steuerlich attraktiv:

• Sofortabzug bestimmter Erhaltungsaufwendungen

• Abschreibung (AfA) auf energetische Verbesserungen

• Vorteile für Vermieter: Modernisierung ist Betriebsausgabe

• Denkmalobjekte: bis zu 90 % Abschreibung über 10 Jahre (bei Denkmal-AfA)

Wir erarbeiten gemeinsam mit Ihrem Steuerberater eine optimale Struktur.

6. Fazit: Sanieren heißt Rendite heben

In München lohnt Sanierung nicht nur technisch, sondern wirtschaftlich. Eigentümer profitieren von:

✔ Mietsteigerungen

✔ Wertsteigerung im Ertragswertverfahren

✔ Förderungen und steuerlichen Effekten

✔ Zukunftsfähiger Vermietbarkeit✔ Höherem Beleihungswert

Münchner Immobilien & Grundbesitz begleitet Projekte von der Analyse bis zur schlüsselfertigen Umsetzung – transparent, wirtschaftlich und förderfähig.